いつまで田舎にいるの?

No more 地方転勤と田舎。Welcome 東京生活。

不動産屋のギャルに聞いた、失敗しない賃貸マンションの選び方5箇条(東京編)

f:id:Re_hirose:20190621225012p:plain

今住んでいる街に引っ越してきてから、今年の8月でちょうど2年になります。

 

更新の度に毎回引っ越しをしているヒロセですが、今回たまたま不動産検索サイトから見つけた街の不動産屋のギャルの対応が素晴らしかったので、ブログにしたいと思います。

 

あ、いや、ギャルの対応が素晴らしかったというか、通常普通に賃貸マンション探しをしていたら分からない・知れないことを教えてもらえたので、感謝してます。

 

ãå§åçæè¬ãã®ç»åæ¤ç´¢çµæ

 

※このブログに書いてあることが間違いだったら、その旨をコメントしてもらえると助かります。

 

今回の記事は、次のような人によんでもらえたら役に立つと思います。

 

  • 東京都内で賃貸マンションへの引っ越しを検討している方
  • ヒロセのように、2年ごとの更新タイミングで引っ越す方
  • 今の家に不満はないけど、いい物件があったら引っ越したい方

 

それでは早速ですが、不動産屋のギャルに聞いた失敗しないマンションの選び方(東京編)を綴っていきたいと思います。

 

 

 

 

①分譲賃貸のマンションを選ぶときは、「一棟借り上げ」のマンションを選ぶこと

 

一棟借り上げとは、

 

不動産会社が大家さんから土地・建物の運営・管理を一気に引き受ける、賃貸システムのことをいいます。

 

出展:https://www.homes.co.jp/words/a2/525001735/

 

一棟借り上げのメリット

 

  • 築年数が浅くなくても、部屋と部屋の設備がキレイなことが多い
  • 近隣住民とトラブルになっても、解決のスピードが速い

 

築年数が浅くなくても、部屋と部屋の設備がキレイなことが多い

実は、今ぼくが住んでいる分譲マンションは一棟借り上げでないマンションなんです。

そして、新居は一棟借り上げのマンションなんですが、部屋と部屋の設備の差にビックリしました。

 

築年数は同じくらいなのに、エアコンは一棟借り上げのマンションの方がキレイなエアコンが備え付けられていましたし、シンクの蛇口もキレイなモノになっていました。

 

また、部屋の設備だけでなく、部屋もキレイでした。

風呂場も特にカビとかなかったですし。

 

なぜ同じマンションでもここまで差があるのか?ということなんですが、不動産屋のギャルに聞いてみたところ、「一棟借り上げは財力的に余裕のある大企業が行っているから、部屋の修繕にもちゃんとお金をかけてくれるんダヨネ。でも、普通の分譲はオーナーの意向によるところがあるから、ケチなオーナーだと設備投資しないンダヨ。」

 

とのことです。

 

ギャルなのに説得力あるな…と感心しました。

 

 

近隣住民とトラブルになっても、解決のスピードが速い

これも「確かにな」と腑にしか落ちなかったのですが、みなさん賃貸マンションに住んでいてこんな経験はありませんか?

 

  • 上の部屋からドシンドシンと誰かが跳ねているような音が聞こえる
  • 隣の部屋から喘ぎ声が聞こえる
  • 隣の部屋から爆音でダンスパーティーを行っているような音・声が聞こえる
  • 隣の部屋の住民がベランダでタバコを吸っている
  • 隣の部屋の住民が「オレ・・・マナミのことぜってえ幸せにするからさ。ヨリ戻そ?」とスマホを片手に電話している

 

全て実体験なのですが、一人暮らし歴9年目にもなると、様々なトラブル…とまではいかないまでも、近隣住民とのいざこざが発生してしまいます。

 

 

上記のような主に「音」による害を受けた時に、みなさんはどうしますか?

 

ぼくは管理会社に通報します。

あまりにもうるさかったら、直接文句を言いますが、今のご時世何があるか分からないので、管理会社を通して近隣住民にクレームを入れます。

 

ただし、ここで一棟借り上げのマンションか、そうでないマンションかで対応に差が出るということを身をもって実感しました。

 

一棟借り上げのマンションでない場合、隣の部屋と自分の部屋で管理会社が違うという問題が発生します。

 

図にするとこんな感じです。

 

f:id:Re_hirose:20190621214857p:plain

 

「隣の部屋が深夜にうるさい。なんとかしてほしい。」と、同様のクレームを5回も管理会社に言ったのですが、それでもなかなか改善されませんでした。

 

「管理会社が違うので、管理会社を経由してクレーム入れるんですよ~。」

「なかなか連絡がつかないので、改善は遅くなるかもしれません。」

 

と、管理会社に言われたこともありました。

 

実際、改善されることなく、隣の部屋に住んでいる人が別の人に変わっていました…。

 

という経験もあるので、「一棟借り上げの方がいいよ」というギャルの話はめちゃくちゃ腑に落ちたんですよね。

 

 

一棟借り上げ本島にあるのか問題 

一棟借り上げの話を記事に書いたところ、ツイッターでyuuさんからツッコミを頂きました。

より有益な記事にしていきたいので、ツッコミを頂いたままの形で載せたいと思います。

 

 

 

 

 

yuuさんの他にも、不動産関係に詳しい方からリプライを頂けたので、そちらも掲載いたします。

 

 

 

 

 

 

 

峯田ジョンス さん、ブラウンさん、なおP(理事長)さん、リプライを送ってくださってありがとうございました。
ヒロセ自身は不動産業界には明るくないので、間違っていることは間違っているとコメント頂けると大変助かります。

 

ギャルの話は話半分に聞きつつ、頂いた意見も参考にしながら、次回の家探しに活かしていきます!

 

 

 

 

②貸主(オーナー)だけでなく、管理会社はどこか?を気にしよう

不動産屋のギャル曰く、「管理会社がどこか?も重要なんですぅ~。対応が悪いところとか普通にあるんすよw『忙しいから』つって、ガチャ切りするところも多いんです。そういう所に住みたいお客さんは、私は一応引き留めますけど、住んだあとに『管理会社に繋がらない!』ってこっちにクレーム入れられるんすよねw」

 

 

しかし、管理会社がどこか?はこちら側から聞かないと絶対に教えてくれません。

 

今回の接客してもらった不動産屋のギャルは全てがオープンで、加工されていない物件情報を提示してくれました。

 

加工されてない物件情報ってなんなの?と思うかもしれませんが、実は不動産屋が提示してくる物件シートは、不動産屋が加工したものが多いです。

 

FAXなり印刷なりして出てきた紙を加工して、礼金を増やしたりとか、仲介手数料を増やしたりとか、やろうと思ったら簡単にできるそうです。

 

ただ、加工されているかどうかを見抜く方法は簡単です。

 

不動産屋に行くと、このご時世なのに汚い(笑)物件シートを提示されるじゃないですか。

 

物件シートを見て、次どちらかに当てはまれば、確実に仲介会社が加工してます。

 

  • 線が平行でない
  • 管理会社の記載がある欄に仲介会社の記載がある

 

分かりやすく図で説明するとこんな感じです。

物件、仲介会社名は伏せていますが、こんな感じの物件シートをもらいますよね?

 

f:id:Re_hirose:20190621220833p:plain

このように、仲介会社が加工したシートを提示してきている場合は、管理会社を直接聞く必要があります。

また、余計な費用を仲介会社が上乗せしていないか?を細かくチェックする必要もあります。

 

ちなみに、お勧めの管理会社は以下だそうです。

 

  • 伊藤忠アーバンコミュニティー
  • 東急コミュニティ
  • 三菱地所コミュニティ ※三菱地所リアルエステートサービスはNG
  • 三井不動産レジデンシャルサービス

 

基本的に、大手の管理会社であればOKだそうです。

聞いたことのない中小企業や、個人のお客さんの場合は要注意が必要です。

 

 

 

 

 

 

 

③「どうしても住みたい!」賃貸マンションがある場合は、空き状況を常に不動産屋にチェックしてもらう必要がある

 

不動産屋のギャル曰く、「部屋探すのちょっと遅かったっすね~」とのことです。

基本的に、退去日から逆算して3~2ヵ月くらいまでの間に物件に目星をつけておくとよいとのことです。

それくらいのタイミングになると、退去予定日が記載された物件情報が上がってくるからとのこと。

 

ただし、「どうしても住みたい!」「今いる部屋から早く出たい!でも空いてる物件がない!!」ということで、「住みたい部屋が空いたらすぐ連絡してくれ」と不動産屋にお願いしているお客さんもいるそうです。

 

基本的にですが、物件選びはあるものの中からしか選べません。

 

なので、どうしても住みたい部屋がある人は、「空きが出たら教えてほしい」と、退去の予定日より全然前でも構わないので、不動産屋とパイプを作っておくことをオススメします。

 

特に、港区、中央区、新宿区、渋谷区あたりの人気な場所で家探しをしたい!という人は、事前に不動産屋とパイプをつくっておいて、満期になる前に引っ越すという手段をとってもいいかもしれません。

 

それくらい頑張らないと、物件がないエリアもあります。

 

ヒロセが次に住むエリアもほとんど空き物件が出てこないエリアなので、また引っ越しを考えたときは、事前にギャルに連絡します。

 

 

 

④おとり物件に注意せよ!不動産情報サイトに掲載されている物件は、既に申し込み済みの物件かも?

不動産屋のギャル、有用なことしか教えてくれねえなって感じなんですが、皆さん知っていますか?

 

ホームズやスーモのような、不動産情報サイトに掲載されている物件は、不動産仲介会社の手元に届いてから、掲載までに中三日ほどかかるそうです。

 

ちなみに、中三日の間に申し込みされることもありますw

 

なぜなら、不動産仲介会社は店頭でも営業活動を行っているからです。

なので、店頭に来たお客さんがいち早く新着の不動産を見ることができます。

 

とはいえ、新着の物件は可能な限り掲載しておきたいんですよね、不動産仲介会社も。

だって、高いお金を払って不動産情報サイトに掲載してもらっているわけですから、そこから可能な限りお客さんを引っ張ってきたいと思っているはずなんです。

 

例え問い合わせを貰った物件に住んでもらえなくても、紹介する側からしたら関係がないじゃないですか?

 

なので、おとり物件でないかどうか?はきちんとチェックする必要がありますし、可能であれば店頭に行って物件がないか直接確認した方がいいと思います。

 

確かに、このご時世でスマホがあれば家探しができるのにもかかわらず、店頭に足を運んで人とコミュニケーションをとるのは少々億劫ではありますが、新着の物件を選び放題になるわけですから、お店に行った方がいいですね。

 

というか、2年住むわけですから、それくらい力を入れてやっても損はないと思います。

かくいうヒロセも、有給をとって家探しをしました。

 

 

 

 

 

 

 

⑤不動産仲介と不動産管理を一緒に行っている不動産会社のごり押しに注意せよ!

悪いわけではないのですが、アパマンショップのように、不動産の仲介と管理を同じ会社がやっているケースもあります。

 

その場合、気をつけなければいけないこととして、自社の管理物件をごり押ししてくるということが考えられます。

 

今回ヒロセが仲介を依頼した不動産会社は仲介専門の会社だったので、「ウチは仲介しかやってないんで~どこに住んでもらっても一緒なんですよ☆」とギャルが言ってました。

 

「でも~気を付けてほしいんですけど~アパマンとかminiminiとかは不動産仲介と管理を一緒にやってるんで~自社管理物件をごり押ししてくるんですよ。でもうちは仲介しかやってないんで~どこ住んでもらってもいいんです☆」

 

と言ってました。ギャルありがとう。

 

 

まとめ

  1. 分譲賃貸のマンションを選ぶときは、「一棟借り上げ」のマンションを選ぶこと
  2. 貸主(オーナー)だけでなく、管理会社はどこか?を気にしよう
  3. 「どうしても住みたい!」賃貸マンションがある場合は、空き状況を常に不動産屋にチェックしてもらう必要がある
  4. おとり物件に注意せよ!不動産情報サイトに掲載されている物件は、既に申し込み済みの物件かも?
  5. 不動産仲介と不動産管理を一緒に行っている不動産会社のごり押しに注意せよ!

 

この記事を読んでくれたあなたが、良き賃貸マンションと巡り合えることを心からお祈り申し上げます。

 

P.S.不動産屋のギャルは仲介できます。